Rakennusten sisäilmaongelmat ovat olleet viime vuosina voimakkaasti esillä eikä ihme, sillä niin yksityisten kuin julkisten rakennusten korjausvelka on suuri. Rakennusten korjaaminen terveellisiksi on tärkeää niin tilojen käyttäjille kuin kiinteistöjen omistajille.
Jotta missä tahansa korjaushankkeessa onnistutaan, niin se vaatii oikeat tekijät niin rakennuttamiseen, lähtötietojen hankintaan, hankesuunnitteluun, suunnitteluun, valvontaan ja laadunvarmistuksiin, käyttöönottoon sekä varmistavaan seurantaan. Mikäli rakennuttajalla ei ole näitä omasta takaa, niin osaaminen pitää ja tulee hankkia oman organisaation ulkopuolelta. Varsinkin sisäilmakorjaushankkeissa, sekä muutoinkin suurissa haastavissa rakennushankkeissa tämän ketjun toimivuus on koetuksella. Mikäli yhdessäkin vaiheessa epäonnistutaan, niin sillä on suora vaikutus lopputulokseen ja varsinkin kustannuksiin.
Mitä nämä kaikki korjaushankkeen vaiheet sitten pitävät sisällään ja miksi ne ovat tärkeitä? Alla esitän oman näkemykseni, mikä perustuu aikaisempaan blogiini.
Huolelliset tutkimukset osana tarveselvitystä
Tarveselvitysvaiheessa selvitetään korjaushankkeen tarpeellisuus, edellytykset ja eri toteuttamismahdollisuudet. Tarveselvityksien pohjalta tehdään hankesuunnitelma. Tarveselvitysvaiheessa tulee arvioida kriittisesti rakennuksen soveltumista nykyiseen ja suunniteltuun käyttöön. Rakennuksen kunnon ja korjaustarpeiden kokonaisvaltainen arviointi ennen korjaushankkeen aloitusta on tärkeää taloudellisten resurssien riittävyyden takaamiseksi hankkeen loppuun saakka. Jo tarveselvitys- ja tutkimusvaiheessa on hyvä huomioida hankkeen kaikki osapuolet: rakennuksen omistaja eli korjaushankkeen tilaaja, rakennuksen käyttäjät, tutkimuksien tekijät, suunnittelijat ja urakoitsijat.
”Rakennuksen kunnon ja korjaustarpeiden kokonaisvaltainen arviointi ennen korjaushankkeen aloitusta on tärkeää taloudellisten resurssien riittävyyden takaamiseksi hankkeen loppuun saakka.”
Sisäilmakorjauksissa korjaustarveselvitys tarkoittaa usein kattavaa rakennuksen kosteus- ja sisäilmateknistä kuntotutkimusta, mikä on jaettu kahteen vaiheeseen. Ensimmäinen vaihe sisältää: lähtötietojen hankinnan ja mahdolliset kyselytutkimukset, alustavan riskinarvion, ongelmien todennäköiset syyt ja laajuudet, tutkimussuunnitelman ja tutkimusmenetelmien valinnan, kustannusarvion ja tarjouksen. Toinen vaihe on varsinainen kuntotutkimus, mikä sisältää: rakenne- ja kosteustekniset tutkimukset, ilmanvaihtojärjestelmän tutkimukset, epäpuhtauslähteiden osoittamiseen tähtäävät mittaukset, käyttäjäkyselyt, tutkimus- ja mittaustulosten analysoinnin, sekä vaihtoehtoiset karkeat korjaustavat korjaussuunnittelun lähtötiedoiksi. Lisäksi saatetaan tarvita talotekniikan tutkimuksia, haitta-ainetutkimuksia tai muiden rakenneosien, kuten vesikaton tai julkisivun tutkimuksia. Kuntotutkimuksen lopullinen laajuus tulee räätälöidä aina kuhunkin kohteeseen soveltuvaksi.
Tarveselvityksen ja tutkimuksien vaiheessa tulee painottaa lisäksi selkeää raportointia, jotta suunnittelijoiden on helppo jatkaa hanketta eteenpäin riittävän tiedon avulla. Lisäksi jo tutkimusvaiheessa on syytä konsultoida tarvittaessa suunnittelijaa toimenpidesuositusten ja rakenneavausten suorittamisen osalta.
Hankesuunnittelussa huomio kokemukseen
Varsinainen sisäilmakorjaushanke käynnistyy yleensä tarveselvityksen ja tutkimuksien jälkeen. Paikallisissa, pienialaisissa ja korjausmenetelmiltään yksinkertaisten vaurioiden korjaamisessa voidaan tapauskohtaisesti harkiten siirtyä suoraan toteutussuunnitteluun. Hankesuunnittelussa määritetään kuntotutkimusraportin avulla rakennusosakohtaiset korjaustoimenpiteet ja korjausasteet eri vaihtoehtojen vertailulla, aikataulu-, laajuus- ja käyttöikätavoitteet, suunnittelijoiden valintaan vaikuttavat asiat ja viestinnän suunnitelma. Lisäksi tarvittaessa määritellään energiatehokkuuden tavoitteet, sisäilmastoa, kosteudenhallintaa sekä pölyn- ja puhtaudenhallintaa koskevat laatutavoitteet sekä otetaan huomioon esimerkiksi rakennuksen suojelua koskevien määräysten vaikutus.
Sisäilmakorjaushankkeissa oleellisena lähtötietona toimii kattavan kosteus- ja sisäilmateknisen kuntotutkimuksen antamat tulokset, jotka kootaan osaksi hankesuunnitelmaa. Hankesuunnitelman pohjalta tehdään korjaushankkeen investointipäätös.
”Hankesuunnitelman pohjalta tehdään korjaushankkeen investointipäätös.”
Hankesuunnitteluvaiheessa tulee painottaa tiivistä yhteistyötä niin tilaajan, käyttäjien kuin tutkimusten tekijöiden ja suunnittelijoiden kesken. Huolellisesti laadittu hankesuunnitelma luo vahvan pohjan onnistuneelle sisäilmakorjaukselle.
Sisäilmakorjauksiin erikoistuneet suunnittelijat
Sisäilmakorjausten suunnittelutyö käynnistyy riittävien lähtötietojen hankinnalla, joka on määritetty suunnittelijan vastuuksi. Tärkeimpänä lähtötietona toimii kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimusraportti. Lisäksi vanhat piirustukset ja suunnitelmat, aiemmin laaditut kuntotutkimusraportit sekä esimerkiksi asbesti- ja haitta-ainetutkimusten raportit. Tutkimusvaiheessa mahdollisesti tehdyistä altistumisolosuhteiden arvioinneista ja terveydellisen merkityksen arvioinneista on hyötyä korjausmenetelmien valinnassa ja kiireellisyyttä pohdittaessa. Huolella laadittu kuntotutkimusraportti on parhaassa tapauksessa koonnut valmiiksi kaikki korjaussuunnittelun vaatimat lähtötiedot, jolloin suunnitteluvaiheen käynnistäminen tapahtuu helposti. Tutkijan ja korjaussuunnittelijan on hyvä käydä keskinäisiä neuvotteluita jo hankkeen alkuvaiheessa. Keskustelun on hyvä jatkua tarvittavissa määrin läpi koko korjaushankkeen. Korjaussuunnittelijan tulee varmistua myös laadittujen tutkimusten riittävyydestä ja mahdollisista lisätutkimustarpeista.
Suunnittelun alkuvaiheessa määritetään rakennusosittain korjausvaihtoehdot, joita tarkastellaan teknisten, taloudellisten ja terveellisyyteen liittyvien näkökulmien perusteella ottaen huomioon myös rakennuksen ja rakennusosan elinkaari. Energiatehokkuuden ja ilmanvaihtojärjestelmän toimivuuden tarkastelu tehdään tarvittaessa. Korjausmenetelmät riskeineen käydään yhdessä läpi tilaajan ja tutkijan kanssa. Mikäli korjaustarve on osoitettu terveydensuojeluviranomaisen toimesta, niin myös viranomainen otetaan mukaan keskusteluun.
Korjausmenetelmien valinnan jälkeen laaditaan yksityiskohtaiset korjaussuunnitelmat ja työselostukset, joissa esitetään purettavat, korjattavat ja uusittavat rakenteet sekä korjausmenetelmät ja –materiaalit. Rakenteiden rakennusfysikaalinen toiminta selvitetään ja esitetään tarvittaessa.
Terveyshaitan poistaminen voi tarkoittaa esimerkiksi vaurioituneen rakenteen poistamista, vaurioitumiseen johtaneen tekijän poistamista, epäpuhtauksien leviämisen estämistä rakennusosia tiivistämällä tai kapseloimalla. Suunnittelussa huomioidaan, onko vaurioituminen aktiivista ja etenevää, tai jääkö rakennukseen riskirakenteita. Kokonaisuuden hallinta on kaikissa sisäilmakorjaushankkeissa oleellista korjauksen onnistumisen kannalta. Valitut korjausmenetelmät ja korjausalueen rajaus riippuvat vaurioitumismekanismista, vaurioiden vakavuudesta ja sijainnista sekä asetetusta korjausten tavoitekäyttöiästä. Jos ongelmien aiheuttaja pystytään perusteellisessa kuntotutkimuksessa yksiselitteisesti määrittelemään, voidaan toimenpiteet tapauskohtaisesti rajata hyvin selkeästi pelkästään vauriokohtien korjaamiseen. Joskus lopullinen korjauslaajuus voidaan määrittää vasta korjausten käynnistyttyä, mutta tämäkin on syytä esittää jo hankesuunnitteluvaiheessa. Joskus rakennuksen purkaminen voi olla järkevä vaihtoehto.
”Valitut korjausmenetelmät ja korjausalueen rajaus riippuvat vaurioitumismekanismista, vaurioiden vakavuudesta ja sijainnista sekä asetetusta korjausten tavoitekäyttöiästä.”
Korjauksista laaditaan aina kohdekohtainen suunnitelma, jonka laadinnassa tutkimuksissa mukana ollut rakennusterveys- tai sisäilma-asiantuntija on käytettävissä suunnittelun tukena. Rakennusterveys- tai sisäilma-asiantuntija lisäksi tarkistaa laaditut suunnitelmat sisäilmanäkökulmasta. Lisäksi erikseen toteutetaan varsinainen suunnitelmatarkistus toisen suunnittelijan toimesta. Suunnittelija varmistaa, että suunnitelmat antavat riittävästi tietoa urakoitsijalle, urakan aikaiselle valvonnalle ja laadunvarmistukselle.
Urakan aikainen valvonta ja laadunvarmistus onnistumisen edellytyksinä
Urakan aikaisen valvonnan ja laadunvarmistuksen toteutuminen on edellytys korjausten onnistumiseksi. Suunnittelija esittää tarvittavat laadunvarmistustoimenpiteet mittauksineen ja tavoitetasoineen korjaussuunnitelmissa. Valvonnalla ja laadunvarmistusmittauksin varmistetaan se, että suunniteltu tavoitetaso saavutetaan.
”Valvonnalla ja laadunvarmistusmittauksin varmistetaan se, että suunniteltu tavoitetaso saavutetaan.”
Urakan aikaisessa valvonnassa tulee kiinnittää erityistä huomiota niiden korjausmenetelmien toteutukseen, joilla on vaikutusta sisäilman laatuun. Kriittisten kohtien osalta toteutetaan erityinen tarkastus. Lisäksi huolehditaan suunnitelmien mukaisten laadunvarmistuskokeiden suorituksista. Kohteen tutkimuksissa mukana ollut rakennusterveys- tai sisäilma-asiantuntija ja sisäilmakorjaussuunnittelija toimivat valvonnan tukena läpi korjaustöiden. Rakennusterveys- tai sisäilma-asiantuntija on mukana laadunvarmistuskokeiden suorituksissa ja kokeiden suorituksiin liittyvissä kysymyksissä.
Korjaussuunnittelija esittää jo suunnitelmavaiheessa tarvittavat laadunvarmistustoimenpiteet ja –kokeet tavoitellun laatutason saavuttamiseksi. Tavoiteltu laatu varmistetaan mallitöillä, mallityö- ja työvaihekatselmuksilla sekä laadunvarmistusmittauksilla. Rakennusterveysasiantuntija on mukana laadunvarmistuskokeiden tulosten arvioinnissa.
Käyttöönotto ja tilojen oikea käyttötapa
Käyttöönottovaiheessa rakennukselle ja laitteistolle tehdään tarkistusmittaukset ja korjaustyö todetaan hyväksytyksi sekä tehdään loppusiivouksen onnistumisen laadunvarmistus. Loppusiivouksen määrittely ja tavoitetaso on huomioitu osana korjaussuunnitelmia. Käyttöönottovaiheessa tilojen käyttäjiä opastetaan tilojen oikeaan käyttöön. Kiinteistönhoitajien tulee olla mukana toimintakokeiden aikana, jotta varmistetaan tiedon kulku. Taloteknisten järjestelmien toimivuus tarkastetaan ja testataan. Kiinteistön käytönaikaisissa mittauksissa ja tarkastuksissa taas varmistetaan rakennuksen toimivuus korjausten jälkeen.
Rakennuksen oikea käyttö- ja huoltotapa ovat tärkeitä hyvän sisäilman laadun varmistamiseksi jatkossakin. On syytä panostaa tilojen käyttäjien opastukseen ja eri osapuolten väliseen tiedon kulkuun, millä varmistetaan rakennuksen hyvä sisäilma korjausten jälkeen. Käyttöönoton huolelliseen ohjeistukseen kuuluu tärkeänä osana myös rakennuksen huoltokirja.
”Rakennuksen oikea käyttö- ja huoltotapa ovat tärkeitä hyvän sisäilman laadun varmistamiseksi jatkossakin.”
Korjausten onnistumista varmistava seuranta opiskelijoiden ja henkilökunnan turvana
Korjausten onnistumisen varmistaminen seurantamittauksin alkaa heti korjausten valmistuttua ja jatkuu kohdekohtaisesti valitun ajan. Seurannalla varmistetaan saavutetun laatutason ylläpitäminen, mikä on tärkeää korjausten onnistumisen kannalta. Saavutetun laatutason ylläpitäminen varmistetaan seurantamittauksilla, joita varten laaditaan seurantasuunnitelma, jossa esitetään kohdekohtaiset seurantamenetelmät ja ajankohdat.